在土耳其租房子?租屋方式与水电瓦斯注意事项

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文:Zeren

不管是留学、工作、移民,若需要短期停留或长期派驻土耳其的人们,不免需要考虑租屋的问题,在土耳其要如何开始租屋?找房源要去哪里看?租屋应该要注意哪些细节等等,本篇整理一些基础知识,可以提供给入门者参考!

*土耳其每个城市跟房屋条件可能状况会有些许不同,再者最近几年法规跟限制也变动很快,要多注意。

看房网站选择

在土耳其租房跟一般我们认知程序相同,大部分人都是从「租屋网」开始看起,租屋网要找的关键字是「房地产/房仲(Emlak)」,在大城市可以找到几个看房网,然后再选择分类中的需求来看房。但是有个稍微麻烦的地方是,网站通常都不会有英文,用土耳其文为主,因此除了善用翻译功能之外,了解本篇下面所提供的关键字很重要!

土耳其本地看房网站

Hepsiemlak:第一推荐的网站,网站上有转英文的语言选择,目前房源可信度最高的网站。土耳其最早的看房网站之一,至少有15年历史的「Hürriyet Emlak」更名而来,房源与种类很多样,介面也做得不错。

EmlakJet:同样也是经营差不多15年左右,大家都知道的看房网站。

Zingat:比较新,不过评价也不错。

EmlakSitem:更新迅速。

外国网站

如果真的无法使用当地租屋网的话,像是瑞麦地产(Remax Türkiye)在土耳其也有,另外AirBnB也有短期租屋的房源可参考。

找房基本条件设定

一开始就必须把条件设定完整,以下讲解地点、分类与预算等分项资讯。买卖房屋叫做「Satılık」租屋叫做「Kiralık」,日租则是「Günlük Kiralık」,或是想找建案(proje),的一开始就要先选定才会开始查看房源。

地点(Konum)

土耳其的地理区划分是从省(il)开始,接着是县(İlçe),然后是区(Semt)或邻里(Mahalle)。范围太大的话如大海捞针,要找到合意的房子也不容易,所以如果能把区定好会更容易。每个城市的区域都会有不同的特色,有些区域比较多外国人居住,有些便宜但龙蛇杂处,也有相对比较保守的穆斯林区,生活氛围跟机能就会有差别,最好事先调查一下。

用途分类(Kategori)

找房的类型或是用途要选择,土耳其文分为:住房(konut)、商办(İşyeri)、土地(Arsa)、分时度假(Devremülk)、观光用途(Turistik işletme)、学生宿舍(Öğrenci yurtları)。所谓的「分时度假」是因为土耳其人也有度假的习惯,甚至很多人的家族都有一套「夏天房子(yazlık)」或「冬天房子(Kışlık)」,就是为了全家在夏冬季度假时使用,这个房屋概念在欧美也有,就是房产拥有权依照时间切开,不用空着房子给蚊子住,在想要去玩的时候也有栖身之所不需要另外抢饭店。

住房种类(Konut Tipi)

如果是用来居住的话,种类分为:公寓(Daire)、度假别墅(Villa)、独栋(Müstakil)、预售屋(Prefabrik)、大楼(Bina)、酒店式公寓(Residence)。

地契状况(Tapu Durumu)

分为楼层所有权(Kat Mülkiyeti)、地役权(Kat İrtifakı)、土地权(Arsa)。

租金(Kira)

租金区间,放上预算来搜寻。租屋网会放上每个月的每平方公尺(metrekare)的价格供租客比较变化,2024年2月伊斯坦堡省每平方公尺租金平均是192里拉(但想住在真市区要花到300里拉),安卡拉省则是127里拉。许多土耳其人都在喊惨,那是真惨,对比2023年3月安卡拉市区是落在50里拉到90里拉。

总面积(Brüt)

土耳其使用的面积是平方公尺,所以上面会用m2标示,「Net」显示的是实际使用面积。

最后可以看,这个房源是由屋主自租(sahibinden)或房仲业者(emlak)处理的,建案的话也可能有来自承包商(müteahhitten),外国人的话建议还是让房仲来安排,不然有的时候直接跟屋主沟通可能会有点难度,另外也可能没有保障,出现问题求助无门也无凭据。

土耳其房屋用语说明

基本的房屋状态像屋龄(Bina Yaşı)、楼层(Kat Sayısı)跟租屋处所在楼层(Bulunduğu Kat)都会显示,土耳其的楼层跟台湾的认知表示方法不同,例如「入口楼(Giriş Katı)」就不一定指地上一楼,而是要看入口所在位置,同样地「花园楼(Bahçe Katı)」也是指有花园所在的楼层,通常是地上一或二楼。地上一楼会称作「Zemin Kat」,地下室则称「Bodrum Katı」。土耳其显示的「一楼(1. kat)」其实是我们认知的二楼。附加条件有「含停车位(otoparklı)」、「有花园(bahçeli)」、「有阳台(balkonlu)」、「有电梯(asansörlü)」这些选择。

再来讲讲格局,土耳其人说房屋常常会说「几加几」来形容格局,这个意思是说「几房(Oda )几厅(Salon Sayısı)」的意思,土耳其因为地理条件跟文化关系,很少会像在台湾找到这种隔间的雅房的房源,都会是正常的「家」,如果是无隔间那种小型套房形式的称作「stüdyo」,卫浴(Banyo)数量会另外列出。

还有一件事对外国人来说也很重要的就是家俱,有没有含现成家俱的状况(Eşya Durumu)是可以看的,「含家俱(Eşyalı)」或「不含家俱(Eşyasız)」,不含家俱直接是空屋的话有的地方会写「空(Boş)」。它的内部有什么通常会列出来,几个关键字分享如下:洗衣机(Çamaşır Makinesi)、冷气(Klima)、淋浴间(Duşakabin)、白色家电(Beyaz Eşya)、铁门(Çelik Kapı)、有线电视(Kablo TV-Uydu)、洗碗机(Bulaşık Makinesi)、希尔顿浴室(Hilton Banyo;指洗脸台浴室柜那些统一设计的)

周边交通或设施

对没有车的人来说通勤方便是第一选择,查看租屋处所在位置是必须的。以交通为第一考量的人可以看「在大街/主要干道上(Cadde Üzerinde)」或是「离大街/主要干道近(Caddeye yakın)」、「在市中心(Merkezde)」,通勤族可以看「离捷运近(Metroya yakın)」、「小巴士或共乘车站近(Minibüs / Dolmuşa yakın)」、「离大众运输近(Toplu Ulaşıma yakın)」。

租金花费说明

每月租屋会产生的实际费用,需要计算的地方有好几项,千万别只看租金!

  1. 租金(Kira):每月要给房东或房仲的租金。
  2. 管理费(Aidat):每月会有人挨家挨户敲门来收,会提供收据。这个钱是买有人帮忙整理公共空间(楼梯间、门口)还有收垃圾(通常垃圾会放在集中地方)。
  3. 押金(Depozito):通常会押一或两个月的租金,连同第一个月租金给。一开始必须把房屋里里外外都检查一次,等到合约到期要退租的时候,查看房屋没问题会退还,但目前还没听过有人完整拿回来的,不要抱太大希望。
  4. 仲介费(Emlak Komisyon Bedeli):成交后大约要给一个月租金。
  5. 粉刷费(Boya badana):如果交屋有重新粉刷,搬走时也要粉刷归还(会写在条约), 不粉刷就会被扣押金。

租屋重要条件

现在土耳其的经济状况非常糟糕,因此要租房子的话要留意可能的条件跟约定。

  1. 土耳其保证人(Kefil):为了确保房客租屋产生问题落跑,有人得负责,必须要找一个土耳其公民作为保证人,而且房东还可能要求保证人的身份是公务人员,有的房东非常严格,需要自己想办法找到人。真的没人要作保的话,就要跟房东协商或者是一次付清租屋款项。
  2. 搬离同意书(Tahliye taahhütnamesi):因为土耳其通膨严重,房价租金也跟着浮动,法律上房东并不能赶走房客,针对现有房客的租金涨幅也有上限,因此现在有一种搬离约定,是指约满后房东有权能请房客搬走。因为法律上没有规定必须签,房客也可以拒绝搬离同意书,但也就有可能不能租该房子。

租屋水电瓦斯花费

租了房子后,水、电、瓦斯都要房客自己去各个单位处理开通使用。

电费(Elektrik)

土耳其的电价是由能源市场监管局来制定,每年会以季公告电价,决定电价的因素有:汇率、发电来源、气候、供需平衡,除了基本电费之外,电费帐单上还会有其他的税,像是TRT比例(TRT Payı)、能源基金(Enerji Fonu)、市政消费税(Belediye Tüketim Vergisi)。TRT是土耳其的国营电视台,所谓TRT比例是会从电费征收2%作为收入。能源基金是能源与自然资源部收取的,为消费金额0.7%。市政消费税是个城市向市民征收的,为5%,工业地点是用电量的1%。以上所有内容计算完毕后还有最后的增值税(KDV)18%,才算是一张完整的帐单。

基本费率以住家(Ev/Mesken)或是营业场所(İş Yeri/Ticarethane)来分,如果是工业(Sanayi)用当然也有另外的算法,这里就只看一般住家的费率跟使用方式。土耳其有许多「配电公司(EDAŞ)」,允许电力私有化,这些配电公司负责营运电缆、运送分配电力,分布在21个不同的配电区,为不同省份的居民提供配电服务,而要用电的话除了缴电费之外,也必须缴配电费给这些公司。

用电时段分成白天(Gündüz;06:00至17:00)、尖峰(Puant;17.00至22.00)、夜间(Gece;22:00至06:00),使用量会注记在帐单上,可以选择单时段计价(Tek Zamanlı)或多时段计价(Üç Zamanlı)。

*单时段计价:整天24小时都算同个单价、可使用机械电表(Mekanik)或微电脑计算设备、适合在尖峰时段用电最多的用户

*多时段计价:白天、尖峰、夜间各有不同的单价、只能使用微电脑计算设备、适合夜间用电多、使用电热水器或是暖气的用户。

缴纳电费的方式:带着帐单,可以去银行、邮局、配电公司临柜缴费,年轻人就用网银或ATM转帐线上比较多,银行系统做得都很便利。电费这几年是越来越贵,但还是常常会碰见突然停电的土耳其居民,都已经很习惯了。

天然气瓦斯费(Doğal Gaz)

使用天然气,必须先介绍住所的供暖装置系统(Isınma Tipi),有的地方不需要暖气就只有冷气(Klima),乡下地方才可能用传统的烧柴暖炉(Soba),新式房屋会有地热(Jeotermal Isıtma),暖气的话是「Kalorifer」,大多分成「中央调控系统(merkez)」还有「独立供暖系统(kombi)」两种,区别在是整栋楼共享还是一户独享,房子内如果有装「独立供暖系统(kombi)」的话,不只暖气,瓦斯炉(Yakıt Tipi)还有热水都是透过这个机器自行操作,如我们平时所知的热水器,只不过增加连结暖气系统。中央调控的天然气费用是一起计算或是分趴数算钱,由大楼或是公寓管理费向住户征收。独立供暖系统的用户就是会有独立帐单,整体来说中央调控的都会比贵独立系统贵一些,冬天住在中央调控的公寓里,只要住户有老人家的话,绝对不冷,在家可能还会太热无法自行调节,同时管理费也会高到吓人,两种天然气系统各有利弊。

在不同省份,天然气也由不同的天然气配送公司(Doğal Gaz Dağıtım Şirketleri)来供应,登记在案的有73家,部分省份可能有超过一家的选择。天然气公司负责管线以及运送到用户使用的系统内。开通瓦斯会有人员到府检查瓦斯炉跟暖气系统。

每度天然气(m³立方公尺)是计价单位,帐单上也会换算为「kwh」计价,价格是有使用量区间(kademe)的差异,从0至10,000间开始,以10万、100万、1,000万、1亿、1亿以上分区间,越高的单位价格越低,天然气帐单就没有像电费那样复杂,除了实际使用的量外,只有加上增值税(KDV)18%。

缴纳天然气费的方式:与电费相同带着帐单,可以去银行、邮局、天然气公司临柜缴费,不过现在最方便的支付方式还是透过线上转帐(网银或app),另外也可以预先带着天然气晶片卡去定点机器、邮局或是天然气公司临柜储值,卡片插入天然气表上即可使用,扣款结束时就停止运作。现在土耳其政府追钱追得紧,只要帐单一开出来,会用各种管道通报(email或简讯),欠费超过一天就立刻通知欠费,直到缴费。

自来水费(Su)

土耳其的自来水就是用来洗东西、洗衣服、浴厕用水等的,不可作为饮用水。水费以立方公尺的单位计费,6立方公尺是第一级,有些老房子可能是使用「储水卡制」会配备机器,其他的则没有机器,开通就可以使用,开通方式就是要去自来水管理单位处理,如果有居留身份也有下载开通e-Devlet的话就可以线上作业。

在不同省份的自来水管理单位名称是不同,在伊斯坦堡的叫「İSKİ(İstanbul Su ve Kanalizasyon İdaresi)」,安卡拉的叫「ASKİ」,各个城市有自己的条件,例如安卡拉必须投保地震险。

缴纳水费的方式:与其他费用相同,带着帐单,去银行(水公司有个别合作的银行)、邮局、或水公司临柜缴费,但最多人使用的支付方式是线上app、官网或ATM处理。

最后叮咛

在土耳其住下来,最重要的就是「居留证/身分证」,没有这样身分证号真的什么都不用想,没办法办理任何东西。但是仔细看会有一个顺序上的bug,办理居留证需要有居住证明,所以要有自己名字的电费、瓦斯帐单来佐证,所以最好先搞定租房后,去处理好瓦斯跟电,接着才是居留证跟自来水。

在租屋的时候要留意土耳其人说「没问题」的任何东西,如果想要保障自己,最好是找一个可信赖的当地人协同处理,不然除了租屋网站上容易看见假公告内容之外,房东的要求跟责任范围会因为认知差异产生问题,真的有纠纷外国人想要伸张正义也是很难的,要打官司也很花钱花时间。

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