文：Zeren

不管是留学、工作、移民，若需要短期停留或长期派驻土耳其的人们，不免需要考虑租屋的问题，在土耳其要如何开始租屋？找房源要去哪里看？租屋应该要注意哪些细节等等，本篇整理一些基础知识，可以提供给入门者参考！

＊土耳其每个城市跟房屋条件可能状况会有些许不同，再者最近几年法规跟限制也变动很快，要多注意。

看房网站选择

在土耳其租房跟一般我们认知程序相同，大部分人都是从「租屋网」开始看起，租屋网要找的关键字是「房地产／房仲（Emlak）」，在大城市可以找到几个看房网，然后再选择分类中的需求来看房。但是有个稍微麻烦的地方是，网站通常都不会有英文，用土耳其文为主，因此除了善用翻译功能之外，了解本篇下面所提供的关键字很重要！

土耳其本地看房网站

Hepsiemlak：第一推荐的网站，网站上有转英文的语言选择，目前房源可信度最高的网站。土耳其最早的看房网站之一，至少有15年历史的「Hürriyet Emlak」更名而来，房源与种类很多样，介面也做得不错。

EmlakJet：同样也是经营差不多15年左右，大家都知道的看房网站。

Zingat：比较新，不过评价也不错。

EmlakSitem：更新迅速。

外国网站

如果真的无法使用当地租屋网的话，像是瑞麦地产（Remax Türkiye）在土耳其也有，另外AirBnB也有短期租屋的房源可参考。

找房基本条件设定

一开始就必须把条件设定完整，以下讲解地点、分类与预算等分项资讯。买卖房屋叫做「Satılık」租屋叫做「Kiralık」，日租则是「Günlük Kiralık」，或是想找建案（proje），的一开始就要先选定才会开始查看房源。

地点（Konum）

土耳其的地理区划分是从省（il）开始，接着是县（İlçe），然后是区（Semt）或邻里（Mahalle）。范围太大的话如大海捞针，要找到合意的房子也不容易，所以如果能把区定好会更容易。每个城市的区域都会有不同的特色，有些区域比较多外国人居住，有些便宜但龙蛇杂处，也有相对比较保守的穆斯林区，生活氛围跟机能就会有差别，最好事先调查一下。

用途分类（Kategori）

找房的类型或是用途要选择，土耳其文分为：住房（konut）、商办（İşyeri）、土地（Arsa）、分时度假（Devremülk）、观光用途（Turistik işletme）、学生宿舍（Öğrenci yurtları）。所谓的「分时度假」是因为土耳其人也有度假的习惯，甚至很多人的家族都有一套「夏天房子（yazlık）」或「冬天房子（Kışlık）」，就是为了全家在夏冬季度假时使用，这个房屋概念在欧美也有，就是房产拥有权依照时间切开，不用空着房子给蚊子住，在想要去玩的时候也有栖身之所不需要另外抢饭店。

住房种类（Konut Tipi）

如果是用来居住的话，种类分为：公寓（Daire）、度假别墅（Villa）、独栋（Müstakil）、预售屋（Prefabrik）、大楼（Bina）、酒店式公寓（Residence）。

地契状况（Tapu Durumu）

分为楼层所有权（Kat Mülkiyeti）、地役权（Kat İrtifakı）、土地权（Arsa）。

租金（Kira）

租金区间，放上预算来搜寻。租屋网会放上每个月的每平方公尺（metrekare）的价格供租客比较变化，2024年2月伊斯坦堡省每平方公尺租金平均是192里拉（但想住在真市区要花到300里拉），安卡拉省则是127里拉。许多土耳其人都在喊惨，那是真惨，对比2023年3月安卡拉市区是落在50里拉到90里拉。

总面积（Brüt）

土耳其使用的面积是平方公尺，所以上面会用m²标示，「Net」显示的是实际使用面积。

最后可以看，这个房源是由屋主自租（sahibinden）或房仲业者（emlak）处理的，建案的话也可能有来自承包商（müteahhitten），外国人的话建议还是让房仲来安排，不然有的时候直接跟屋主沟通可能会有点难度，另外也可能没有保障，出现问题求助无门也无凭据。

土耳其房屋用语说明

基本的房屋状态像屋龄（Bina Yaşı）、楼层（Kat Sayısı）跟租屋处所在楼层（Bulunduğu Kat）都会显示，土耳其的楼层跟台湾的认知表示方法不同，例如「入口楼（Giriş Katı）」就不一定指地上一楼，而是要看入口所在位置，同样地「花园楼（Bahçe Katı）」也是指有花园所在的楼层，通常是地上一或二楼。地上一楼会称作「Zemin Kat」，地下室则称「Bodrum Katı」。土耳其显示的「一楼（1. kat）」其实是我们认知的二楼。附加条件有「含停车位（otoparklı）」、「有花园（bahçeli）」、「有阳台（balkonlu）」、「有电梯（asansörlü）」这些选择。

再来讲讲格局，土耳其人说房屋常常会说「几加几」来形容格局，这个意思是说「几房（Oda ）几厅（Salon Sayısı）」的意思，土耳其因为地理条件跟文化关系，很少会像在台湾找到这种隔间的雅房的房源，都会是正常的「家」，如果是无隔间那种小型套房形式的称作「stüdyo」，卫浴（Banyo）数量会另外列出。

还有一件事对外国人来说也很重要的就是家俱，有没有含现成家俱的状况（Eşya Durumu）是可以看的，「含家俱（Eşyalı）」或「不含家俱（Eşyasız）」，不含家俱直接是空屋的话有的地方会写「空（Boş）」。它的内部有什么通常会列出来，几个关键字分享如下：洗衣机（Çamaşır Makinesi）、冷气（Klima）、淋浴间（Duşakabin）、白色家电（Beyaz Eşya）、铁门（Çelik Kapı）、有线电视（Kablo TV-Uydu）、洗碗机（Bulaşık Makinesi）、希尔顿浴室（Hilton Banyo；指洗脸台浴室柜那些统一设计的）

周边交通或设施

对没有车的人来说通勤方便是第一选择，查看租屋处所在位置是必须的。以交通为第一考量的人可以看「在大街/主要干道上（Cadde Üzerinde）」或是「离大街/主要干道近（Caddeye yakın）」、「在市中心（Merkezde）」，通勤族可以看「离捷运近（Metroya yakın）」、「小巴士或共乘车站近（Minibüs / Dolmuşa yakın）」、「离大众运输近（Toplu Ulaşıma yakın）」。

租金花费说明

每月租屋会产生的实际费用，需要计算的地方有好几项，千万别只看租金！

1. 租金（Kira）：每月要给房东或房仲的租金。
2. 管理费（Aidat）：每月会有人挨家挨户敲门来收，会提供收据。这个钱是买有人帮忙整理公共空间（楼梯间、门口）还有收垃圾（通常垃圾会放在集中地方）。
3. 押金（Depozito）：通常会押一或两个月的租金，连同第一个月租金给。一开始必须把房屋里里外外都检查一次，等到合约到期要退租的时候，查看房屋没问题会退还，但目前还没听过有人完整拿回来的，不要抱太大希望。
4. 仲介费（Emlak Komisyon Bedeli）：成交后大约要给一个月租金。
5. 粉刷费（Boya badana）：如果交屋有重新粉刷，搬走时也要粉刷归还（会写在条约）， 不粉刷就会被扣押金。

租屋重要条件

现在土耳其的经济状况非常糟糕，因此要租房子的话要留意可能的条件跟约定。

1. 土耳其保证人（Kefil）：为了确保房客租屋产生问题落跑，有人得负责，必须要找一个土耳其公民作为保证人，而且房东还可能要求保证人的身份是公务人员，有的房东非常严格，需要自己想办法找到人。真的没人要作保的话，就要跟房东协商或者是一次付清租屋款项。
2. 搬离同意书（Tahliye taahhütnamesi）：因为土耳其通膨严重，房价租金也跟着浮动，法律上房东并不能赶走房客，针对现有房客的租金涨幅也有上限，因此现在有一种搬离约定，是指约满后房东有权能请房客搬走。因为法律上没有规定必须签，房客也可以拒绝搬离同意书，但也就有可能不能租该房子。

租屋水电瓦斯花费

租了房子后，水、电、瓦斯都要房客自己去各个单位处理开通使用。

电费（Elektrik）

土耳其的电价是由能源市场监管局来制定，每年会以季公告电价，决定电价的因素有：汇率、发电来源、气候、供需平衡，除了基本电费之外，电费帐单上还会有其他的税，像是TRT比例（TRT Payı）、能源基金（Enerji Fonu）、市政消费税（Belediye Tüketim Vergisi）。TRT是土耳其的国营电视台，所谓TRT比例是会从电费征收2%作为收入。能源基金是能源与自然资源部收取的，为消费金额0.7%。市政消费税是个城市向市民征收的，为5%，工业地点是用电量的1%。以上所有内容计算完毕后还有最后的增值税（KDV）18%，才算是一张完整的帐单。

基本费率以住家（Ev／Mesken）或是营业场所（İş Yeri／Ticarethane）来分，如果是工业（Sanayi）用当然也有另外的算法，这里就只看一般住家的费率跟使用方式。土耳其有许多「配电公司（EDAŞ）」，允许电力私有化，这些配电公司负责营运电缆、运送分配电力，分布在21个不同的配电区，为不同省份的居民提供配电服务，而要用电的话除了缴电费之外，也必须缴配电费给这些公司。

用电时段分成白天（Gündüz；06:00至17:00）、尖峰（Puant；17.00至22.00）、夜间（Gece；22:00至06:00），使用量会注记在帐单上，可以选择单时段计价（Tek Zamanlı）或多时段计价（Üç Zamanlı）。

＊单时段计价：整天24小时都算同个单价、可使用机械电表（Mekanik）或微电脑计算设备、适合在尖峰时段用电最多的用户

＊多时段计价：白天、尖峰、夜间各有不同的单价、只能使用微电脑计算设备、适合夜间用电多、使用电热水器或是暖气的用户。

缴纳电费的方式：带着帐单，可以去银行、邮局、配电公司临柜缴费，年轻人就用网银或ATM转帐线上比较多，银行系统做得都很便利。电费这几年是越来越贵，但还是常常会碰见突然停电的土耳其居民，都已经很习惯了。

天然气瓦斯费（Doğal Gaz）

使用天然气，必须先介绍住所的供暖装置系统（Isınma Tipi），有的地方不需要暖气就只有冷气（Klima），乡下地方才可能用传统的烧柴暖炉（Soba），新式房屋会有地热（Jeotermal Isıtma），暖气的话是「Kalorifer」，大多分成「中央调控系统（merkez）」还有「独立供暖系统（kombi）」两种，区别在是整栋楼共享还是一户独享，房子内如果有装「独立供暖系统（kombi）」的话，不只暖气，瓦斯炉（Yakıt Tipi）还有热水都是透过这个机器自行操作，如我们平时所知的热水器，只不过增加连结暖气系统。中央调控的天然气费用是一起计算或是分趴数算钱，由大楼或是公寓管理费向住户征收。独立供暖系统的用户就是会有独立帐单，整体来说中央调控的都会比贵独立系统贵一些，冬天住在中央调控的公寓里，只要住户有老人家的话，绝对不冷，在家可能还会太热无法自行调节，同时管理费也会高到吓人，两种天然气系统各有利弊。

在不同省份，天然气也由不同的天然气配送公司（Doğal Gaz Dağıtım Şirketleri）来供应，登记在案的有73家，部分省份可能有超过一家的选择。天然气公司负责管线以及运送到用户使用的系统内。开通瓦斯会有人员到府检查瓦斯炉跟暖气系统。

每度天然气（m³立方公尺）是计价单位，帐单上也会换算为「kwh」计价，价格是有使用量区间（kademe）的差异，从0至10,000间开始，以10万、100万、1,000万、1亿、1亿以上分区间，越高的单位价格越低，天然气帐单就没有像电费那样复杂，除了实际使用的量外，只有加上增值税（KDV）18%。

缴纳天然气费的方式：与电费相同带着帐单，可以去银行、邮局、天然气公司临柜缴费，不过现在最方便的支付方式还是透过线上转帐（网银或app），另外也可以预先带着天然气晶片卡去定点机器、邮局或是天然气公司临柜储值，卡片插入天然气表上即可使用，扣款结束时就停止运作。现在土耳其政府追钱追得紧，只要帐单一开出来，会用各种管道通报（email或简讯），欠费超过一天就立刻通知欠费，直到缴费。

自来水费（Su）

土耳其的自来水就是用来洗东西、洗衣服、浴厕用水等的，不可作为饮用水。水费以立方公尺的单位计费，6立方公尺是第一级，有些老房子可能是使用「储水卡制」会配备机器，其他的则没有机器，开通就可以使用，开通方式就是要去自来水管理单位处理，如果有居留身份也有下载开通e-Devlet的话就可以线上作业。

在不同省份的自来水管理单位名称是不同，在伊斯坦堡的叫「İSKİ（İstanbul Su ve Kanalizasyon İdaresi）」，安卡拉的叫「ASKİ」，各个城市有自己的条件，例如安卡拉必须投保地震险。

缴纳水费的方式：与其他费用相同，带着帐单，去银行（水公司有个别合作的银行）、邮局、或水公司临柜缴费，但最多人使用的支付方式是线上app、官网或ATM处理。

最后叮咛

在土耳其住下来，最重要的就是「居留证／身分证」，没有这样身分证号真的什么都不用想，没办法办理任何东西。但是仔细看会有一个顺序上的bug，办理居留证需要有居住证明，所以要有自己名字的电费、瓦斯帐单来佐证，所以最好先搞定租房后，去处理好瓦斯跟电，接着才是居留证跟自来水。

在租屋的时候要留意土耳其人说「没问题」的任何东西，如果想要保障自己，最好是找一个可信赖的当地人协同处理，不然除了租屋网站上容易看见假公告内容之外，房东的要求跟责任范围会因为认知差异产生问题，真的有纠纷外国人想要伸张正义也是很难的，要打官司也很花钱花时间。

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