文：Zeren

不管是留學、工作、移民，若需要短期停留或長期派駐土耳其的人們，不免需要考慮租屋的問題，在土耳其要如何開始租屋？找房源要去哪裡看？租屋應該要注意哪些細節等等，本篇整理一些基礎知識，可以提供給入門者參考！

＊土耳其每個城市跟房屋條件可能狀況會有些許不同，再者最近幾年法規跟限制也變動很快，要多注意。

看房網站選擇

在土耳其租房跟一般我們認知程序相同，大部分人都是從「租屋網」開始看起，租屋網要找的關鍵字是「房地產／房仲（Emlak）」，在大城市可以找到幾個看房網，然後再選擇分類中的需求來看房。但是有個稍微麻煩的地方是，網站通常都不會有英文，用土耳其文為主，因此除了善用翻譯功能之外，了解本篇下面所提供的關鍵字很重要！

土耳其本地看房網站

Hepsiemlak：第一推薦的網站，網站上有轉英文的語言選擇，目前房源可信度最高的網站。土耳其最早的看房網站之一，至少有15年歷史的「Hürriyet Emlak」更名而來，房源與種類很多樣，介面也做得不錯。

EmlakJet：同樣也是經營差不多15年左右，大家都知道的看房網站。

Zingat：比較新，不過評價也不錯。

EmlakSitem：更新迅速。

外國網站

如果真的無法使用當地租屋網的話，像是瑞麥地產（Remax Türkiye）在土耳其也有，另外AirBnB也有短期租屋的房源可參考。

找房基本條件設定

一開始就必須把條件設定完整，以下講解地點、分類與預算等分項資訊。買賣房屋叫做「Satılık」租屋叫做「Kiralık」，日租則是「Günlük Kiralık」，或是想找建案（proje），的一開始就要先選定才會開始查看房源。

地點（Konum）

土耳其的地理區劃分是從省（il）開始，接著是縣（İlçe），然後是區（Semt）或鄰里（Mahalle）。範圍太大的話如大海撈針，要找到合意的房子也不容易，所以如果能把區定好會更容易。每個城市的區域都會有不同的特色，有些區域比較多外國人居住，有些便宜但龍蛇雜處，也有相對比較保守的穆斯林區，生活氛圍跟機能就會有差別，最好事先調查一下。

用途分類（Kategori）

找房的類型或是用途要選擇，土耳其文分為：住房（konut）、商辦（İşyeri）、土地（Arsa）、分時度假（Devremülk）、觀光用途（Turistik işletme）、學生宿舍（Öğrenci yurtları）。所謂的「分時度假」是因為土耳其人也有度假的習慣，甚至很多人的家族都有一套「夏天房子（yazlık）」或「冬天房子（Kışlık）」，就是為了全家在夏冬季度假時使用，這個房屋概念在歐美也有，就是房產擁有權依照時間切開，不用空著房子給蚊子住，在想要去玩的時候也有棲身之所不需要另外搶飯店。

住房種類（Konut Tipi）

如果是用來居住的話，種類分為：公寓（Daire）、度假別墅（Villa）、獨棟（Müstakil）、預售屋（Prefabrik）、大樓（Bina）、酒店式公寓（Residence）。

地契狀況（Tapu Durumu）

分為樓層所有權（Kat Mülkiyeti）、地役權（Kat İrtifakı）、土地權（Arsa）。

租金（Kira）

租金區間，放上預算來搜尋。租屋網會放上每個月的每平方公尺（metrekare）的價格供租客比較變化，2024年2月伊斯坦堡省每平方公尺租金平均是192里拉（但想住在真市區要花到300里拉），安卡拉省則是127里拉。許多土耳其人都在喊慘，那是真慘，對比2023年3月安卡拉市區是落在50里拉到90里拉。

總面積（Brüt）

土耳其使用的面積是平方公尺，所以上面會用m²標示，「Net」顯示的是實際使用面積。

最後可以看，這個房源是由屋主自租（sahibinden）或房仲業者（emlak）處理的，建案的話也可能有來自承包商（müteahhitten），外國人的話建議還是讓房仲來安排，不然有的時候直接跟屋主溝通可能會有點難度，另外也可能沒有保障，出現問題求助無門也無憑據。

土耳其房屋用語說明

基本的房屋狀態像屋齡（Bina Yaşı）、樓層（Kat Sayısı）跟租屋處所在樓層（Bulunduğu Kat）都會顯示，土耳其的樓層跟台灣的認知表示方法不同，例如「入口樓（Giriş Katı）」就不一定指地上一樓，而是要看入口所在位置，同樣地「花園樓（Bahçe Katı）」也是指有花園所在的樓層，通常是地上一或二樓。地上一樓會稱作「Zemin Kat」，地下室則稱「Bodrum Katı」。土耳其顯示的「一樓（1. kat）」其實是我們認知的二樓。附加條件有「含停車位（otoparklı）」、「有花園（bahçeli）」、「有陽台（balkonlu）」、「有電梯（asansörlü）」這些選擇。

再來講講格局，土耳其人說房屋常常會說「幾加幾」來形容格局，這個意思是說「幾房（Oda ）幾廳（Salon Sayısı）」的意思，土耳其因為地理條件跟文化關係，很少會像在台灣找到這種隔間的雅房的房源，都會是正常的「家」，如果是無隔間那種小型套房形式的稱作「stüdyo」，衛浴（Banyo）數量會另外列出。

還有一件事對外國人來說也很重要的就是傢俱，有沒有含現成傢俱的狀況（Eşya Durumu）是可以看的，「含傢俱（Eşyalı）」或「不含傢俱（Eşyasız）」，不含傢俱直接是空屋的話有的地方會寫「空（Boş）」。它的內部有什麼通常會列出來，幾個關鍵字分享如下：洗衣機（Çamaşır Makinesi）、冷氣（Klima）、淋浴間（Duşakabin）、白色家電（Beyaz Eşya）、鐵門（Çelik Kapı）、有線電視（Kablo TV-Uydu）、洗碗機（Bulaşık Makinesi）、希爾頓浴室（Hilton Banyo；指洗臉台浴室櫃那些統一設計的）

周邊交通或設施

對沒有車的人來說通勤方便是第一選擇，查看租屋處所在位置是必須的。以交通為第一考量的人可以看「在大街/主要幹道上（Cadde Üzerinde）」或是「離大街/主要幹道近（Caddeye yakın）」、「在市中心（Merkezde）」，通勤族可以看「離捷運近（Metroya yakın）」、「小巴士或共乘車站近（Minibüs / Dolmuşa yakın）」、「離大眾運輸近（Toplu Ulaşıma yakın）」。

租金花費說明

每月租屋會產生的實際費用，需要計算的地方有好幾項，千萬別只看租金！

1. 租金（Kira）：每月要給房東或房仲的租金。
2. 管理費（Aidat）：每月會有人挨家挨戶敲門來收，會提供收據。這個錢是買有人幫忙整理公共空間（樓梯間、門口）還有收垃圾（通常垃圾會放在集中地方）。
3. 押金（Depozito）：通常會押一或兩個月的租金，連同第一個月租金給。一開始必須把房屋裡裡外外都檢查一次，等到合約到期要退租的時候，查看房屋沒問題會退還，但目前還沒聽過有人完整拿回來的，不要抱太大希望。
4. 仲介費（Emlak Komisyon Bedeli）：成交後大約要給一個月租金。
5. 粉刷費（Boya badana）：如果交屋有重新粉刷，搬走時也要粉刷歸還（會寫在條約）， 不粉刷就會被扣押金。

租屋重要條件

現在土耳其的經濟狀況非常糟糕，因此要租房子的話要留意可能的條件跟約定。

1. 土耳其保證人（Kefil）：為了確保房客租屋產生問題落跑，有人得負責，必須要找一個土耳其公民作為保證人，而且房東還可能要求保證人的身份是公務人員，有的房東非常嚴格，需要自己想辦法找到人。真的沒人要作保的話，就要跟房東協商或者是一次付清租屋款項。
2. 搬離同意書（Tahliye taahhütnamesi）：因為土耳其通膨嚴重，房價租金也跟著浮動，法律上房東並不能趕走房客，針對現有房客的租金漲幅也有上限，因此現在有一種搬離約定，是指約滿後房東有權能請房客搬走。因為法律上沒有規定必須簽，房客也可以拒絕搬離同意書，但也就有可能不能租該房子。

租屋水電瓦斯花費

租了房子後，水、電、瓦斯都要房客自己去各個單位處理開通使用。

電費（Elektrik）

土耳其的電價是由能源市場監管局來制定，每年會以季公告電價，決定電價的因素有：匯率、發電來源、氣候、供需平衡，除了基本電費之外，電費帳單上還會有其他的稅，像是TRT比例（TRT Payı）、能源基金（Enerji Fonu）、市政消費稅（Belediye Tüketim Vergisi）。TRT是土耳其的國營電視台，所謂TRT比例是會從電費徵收2%作為收入。能源基金是能源與自然資源部收取的，為消費金額0.7%。市政消費稅是個城市向市民徵收的，為5%，工業地點是用電量的1%。以上所有內容計算完畢後還有最後的增值稅（KDV）18%，才算是一張完整的帳單。

基本費率以住家（Ev／Mesken）或是營業場所（İş Yeri／Ticarethane）來分，如果是工業（Sanayi）用當然也有另外的算法，這裡就只看一般住家的費率跟使用方式。土耳其有許多「配電公司（EDAŞ）」，允許電力私有化，這些配電公司負責營運電纜、運送分配電力，分佈在21個不同的配電區，為不同省份的居民提供配電服務，而要用電的話除了繳電費之外，也必須繳配電費給這些公司。

用電時段分成白天（Gündüz；06:00至17:00）、尖峰（Puant；17.00至22.00）、夜間（Gece；22:00至06:00），使用量會註記在帳單上，可以選擇單時段計價（Tek Zamanlı）或多時段計價（Üç Zamanlı）。

＊單時段計價：整天24小時都算同個單價、可使用機械電錶（Mekanik）或微電腦計算設備、適合在尖峰時段用電最多的用戶

＊多時段計價：白天、尖峰、夜間各有不同的單價、只能使用微電腦計算設備、適合夜間用電多、使用電熱水器或是暖氣的用戶。

繳納電費的方式：帶著帳單，可以去銀行、郵局、配電公司臨櫃繳費，年輕人就用網銀或ATM轉帳線上比較多，銀行系統做得都很便利。電費這幾年是越來越貴，但還是常常會碰見突然停電的土耳其居民，都已經很習慣了。

天然氣瓦斯費（Doğal Gaz）

使用天然氣，必須先介紹住所的供暖裝置系統（Isınma Tipi），有的地方不需要暖氣就只有冷氣（Klima），鄉下地方才可能用傳統的燒柴暖爐（Soba），新式房屋會有地熱（Jeotermal Isıtma），暖氣的話是「Kalorifer」，大多分成「中央調控系統（merkez）」還有「獨立供暖系統（kombi）」兩種，區別在是整棟樓共享還是一戶獨享，房子內如果有裝「獨立供暖系統（kombi）」的話，不只暖氣，瓦斯爐（Yakıt Tipi）還有熱水都是透過這個機器自行操作，如我們平時所知的熱水器，只不過增加連結暖氣系統。中央調控的天然氣費用是一起計算或是分趴數算錢，由大樓或是公寓管理費向住戶徵收。獨立供暖系統的用戶就是會有獨立帳單，整體來說中央調控的都會比貴獨立系統貴一些，冬天住在中央調控的公寓裡，只要住戶有老人家的話，絕對不冷，在家可能還會太熱無法自行調節，同時管理費也會高到嚇人，兩種天然氣系統各有利弊。

在不同省份，天然氣也由不同的天然氣配送公司（Doğal Gaz Dağıtım Şirketleri）來供應，登記在案的有73家，部分省份可能有超過一家的選擇。天然氣公司負責管線以及運送到用戶使用的系統內。開通瓦斯會有人員到府檢查瓦斯爐跟暖氣系統。

每度天然氣（m³立方公尺）是計價單位，帳單上也會換算為「kwh」計價，價格是有使用量區間（kademe）的差異，從0至10,000間開始，以10萬、100萬、1,000萬、1億、1億以上分區間，越高的單位價格越低，天然氣帳單就沒有像電費那樣複雜，除了實際使用的量外，只有加上增值稅（KDV）18%。

繳納天然氣費的方式：與電費相同帶著帳單，可以去銀行、郵局、天然氣公司臨櫃繳費，不過現在最方便的支付方式還是透過線上轉帳（網銀或app），另外也可以預先帶著天然氣晶片卡去定點機器、郵局或是天然氣公司臨櫃儲值，卡片插入天然氣錶上即可使用，扣款結束時就停止運作。現在土耳其政府追錢追得緊，只要帳單一開出來，會用各種管道通報（email或簡訊），欠費超過一天就立刻通知欠費，直到繳費。

自來水費（Su）

土耳其的自來水就是用來洗東西、洗衣服、浴廁用水等的，不可作為飲用水。水費以立方公尺的單位計費，6立方公尺是第一級，有些老房子可能是使用「儲水卡制」會配備機器，其他的則沒有機器，開通就可以使用，開通方式就是要去自來水管理單位處理，如果有居留身份也有下載開通e-Devlet的話就可以線上作業。

在不同省份的自來水管理單位名稱是不同，在伊斯坦堡的叫「İSKİ（İstanbul Su ve Kanalizasyon İdaresi）」，安卡拉的叫「ASKİ」，各個城市有自己的條件，例如安卡拉必須投保地震險。

繳納水費的方式：與其他費用相同，帶著帳單，去銀行（水公司有個別合作的銀行）、郵局、或水公司臨櫃繳費，但最多人使用的支付方式是線上app、官網或ATM處理。

最後叮嚀

在土耳其住下來，最重要的就是「居留證／身分證」，沒有這樣身分證號真的什麼都不用想，沒辦法辦理任何東西。但是仔細看會有一個順序上的bug，辦理居留證需要有居住證明，所以要有自己名字的電費、瓦斯帳單來佐證，所以最好先搞定租房後，去處理好瓦斯跟電，接著才是居留證跟自來水。

在租屋的時候要留意土耳其人說「沒問題」的任何東西，如果想要保障自己，最好是找一個可信賴的當地人協同處理，不然除了租屋網站上容易看見假公告內容之外，房東的要求跟責任範圍會因為認知差異產生問題，真的有糾紛外國人想要伸張正義也是很難的，要打官司也很花錢花時間。

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